――フラット35を中心に、金利動向とこれからの借入戦略――

2026.02.11

住宅ローンの基本をやさしく解説

マイホーム購入を考えたとき、避けて通れないのが住宅ローンです。とくに会社員（サラリーマン）の方にとっては、「いくら借りられるのか」「何歳まで返せるのか」「審査は通るのか」が最大の関心事でしょう。最近は日銀の金融政策修正や長期金利の上昇を背景に、固定金利型ローンへの関心が高まっています。こうした時事的な金利環境を踏まえつつ、わかりやすく整理します。

■ フラット35とは？（※フラット25も同様の仕組み）

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。借入時に金利が確定し、完済まで金利が変わらないのが最大の特徴です。
フラット25は返済期間が最長25年のタイプで、基本的な仕組みは同じです。

最近の金利上昇局面では、「将来金利が上がるのでは」という不安から、変動金利から固定金利へ関心が移る動きも見られます。固定金利は当初金利がやや高めですが、返済額が確定する安心感があります。

■ サラリーマンはいくら借りられる？

住宅ローンの借入可能額は、主に年収と返済負担率で決まります。

フラット35では、
・年収400万円未満 → 返済負担率30％以内
・年収400万円以上 → 返済負担率35％以内

とされています。

たとえば年収500万円の場合、年間返済額は最大175万円程度まで認められる計算です（月約14万円強）。金利や返済期間にもよりますが、目安として3,000万円前後が一つの基準になります。

ただし、「借りられる額」と「無理なく返せる額」は別問題です。教育費や老後資金を考慮すると、返済負担率は25％前後に抑えるのが安心と言われます。

■ 年齢制限と返済期間

フラット35の申込可能年齢は、満70歳未満。完済時年齢は原則80歳未満です。

例えば35歳で借りるなら、最長35年ローンが組めます。45歳なら最長でも35年は難しく、返済期間が短くなる可能性があります。期間が短いと月々の返済額は増えるため、年齢は大きなポイントです。

■ 審査で見られるポイント

審査では主に次の点がチェックされます。

  1. 安定収入があるか
    　正社員は比較的有利ですが、勤続年数1年以上が一つの目安です。
  2. 信用情報
    　クレジットカードや自動車ローンの延滞履歴があると不利になります。
  3. 他の借入状況
    　カードローンやマイカーローンがあると、返済負担率に影響します。
  4. 物件の技術基準
    　フラット35は物件が一定の耐震・省エネ基準を満たす必要があります。

■ 頭金はいくら必要？

近年は頭金ゼロでも借入可能なケースがありますが、一般的には物件価格の1〜2割を用意すると安心です。頭金が多いほど借入額が減り、総返済額も抑えられます。

さらに、登記費用・仲介手数料・火災保険料などの諸費用として物件価格の5〜8％程度を見込んでおく必要があります。

■ 固定か変動か？タイムリーな論点

最近は長期金利の上昇が話題になっています。変動金利は依然として低水準ですが、将来の金利上昇リスクはゼロではありません。

固定金利（フラット35）は安心感がある一方、当初金利はやや高めです。
・共働きで余裕がある
・将来収入増が見込める
なら変動も選択肢。
・教育費がこれから本格化
・収入が大きく増えない
なら固定型の安定感が安心です。

■ 最後に：ライフプランと住宅ローン

住宅ローンは「借金」ですが、同時に住環境を整えるための投資でもあります。ただし、住宅に資金を集中させすぎると、教育費や老後資金にしわ寄せが出ます。

目安としては、
✔ 返済額は手取りの25％以内
✔ 緊急資金は生活費6か月分確保
✔ 団体信用生命保険の内容確認

これらを押さえることが重要です。

金利動向が不透明な今こそ、「いくら借りられるか」ではなく「いくらなら安心して返せるか」を基準に考えることが、堅実な住宅購入への第一歩となります。

住宅ローンは人生最大の金融契約。焦らず、制度を理解し、自分のライフプランに合った選択をしていきましょう。

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